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Baux
Le bail constitue un élément déterminant de la rentabilité et par conséquent de la valorisation d’un bien immobilier.
LINK Associés accompagne les propriétaires et les gestionnaires de biens à tous les stades de la gestion locative.
Le preneur bénéficiant d’un droit au renouvellement, le bail commercial se poursuit généralement au-delà de la durée initiale de 9 années minimum.
Dans ces conditions, les engagements définis au contrat de bail requièrent analyse et rédaction précises. LINK Associés intervient à vos côtés pour :
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- réaliser un audit de pré-acquisition : connaître de manière exhaustive les aspects juridiques et financiers liés au bail avant d’acquérir un bien immobilier est indispensable ;
- négocier et rédiger vos baux : bail commercial, bail professionnel, bail en état futur d’achèvement BEFA, bail dérogatoire, convention d’occupation précaire.
Au cours du bail, nous nous vous assistons pour :
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- engager les procédures de résiliation ou de recouvrement de loyers et de charges impayés ;
- présenter et répondre à des demandes d’autorisation de travaux, de sous-location ou de changement de destination ;
- faire respecter les obligations contractuelles : obligations de délivrance, de réaliser de travaux, d’exploiter les lieux, … ;
La fin du bail s’avère très stratégique et nécessite une bonne anticipation afin de bénéficier des informations suffisantes pour décider de la suite à donner au bail commercial. Définir la valeur locative, connaître les motifs de déplafonnement et le coût d’une indemnité d’éviction sont des éléments importants dans les choix que vous allez prendre notamment :
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- offrir un congé avec ou sans offre de renouvellement pour le bailleur
- demander le renouvellement ou donner congé pour le preneur
- laisser le bail se prolonger par tacite reconduction
- saisir le juge des loyers pour déterminer la valeur locative et fixer le loyer du bail renouvelé
- exercer son droit de repentir
- rester dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction
Nous sommes à vos côtés pour définir les meilleures stratégies.
Investissement privilégié, la mise en location d’un appartement constitue un important complément de revenus ou un capital retraite.
Or, la loi de 89 s’avère extrêmement protectrice des locataires et nécessite d’agir rapidement et précisément pour préserver vos intérêts.
Nos avocats vous assistent pour :
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- rédiger votre bail ;
- recouvrer des loyers impayés ;
- résilier le bail ;
- donner congé au locataire en vue reprendre le bien pour l’habiter, le vendre ou réaliser des travaux ;
- réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie et recouvrer le montant d’éventuelles dégradations ;
- souscrire une GLI (garantie de loyers impayés auprès d’un assureur).
3. Audit en vue de la fixation d’une prestation compensatoire
La prestation compensatoire permet de compenser les déséquilibres financiers causés par le divorce dans les conditions de vie des époux.
Son montant est fixé en fonction de critères prévus par la loi :
- la durée du mariage ;
- l'âge et l'état de santé des époux ;
- leur qualification et leur situation professionnelles ;
- les conséquences des choix professionnels faits par l'un des époux pendant la vie commune pour l'éducation des enfants et du temps qu'il faudra encore y consacrer ou pour favoriser la carrière de son conjoint au détriment de la sienne ;
- le patrimoine estimé ou prévisible des époux, tant en capital qu'en revenu, après la liquidation du régime matrimonial ;
- leurs droits existants et prévisibles ;
- leur situation respective en matière de pensions de retraite en ayant estimé, autant qu'il est possible, la diminution des droits à retraite qui aura pu être causée, pour l'époux créancier de la prestation compensatoire.
LINK Associés réalise avec vous un audit afin d’évaluer le montant de prestation compensatoire dont vous pouvez bénéficier ou être redevable.
4. Liquidation de régime matrimonial (communauté, séparation de biens, participation aux acquêts)
Le divorce entraîne la liquidation du régime matrimonial et le partage des biens. Chaque régime matrimonial fonctionne selon un mécanisme liquidatif qui lui est propre :
- Communauté réduite aux acquêts : il s’agit du régime légal qui s’applique à défaut de contrat de mariage. Après avoir opéré la reprise de ses biens propres, chaque époux est gratifié de la moitié des biens acquis en cours d’union, sous réserve des récompenses qu’il pourrait faire valoir.
- Séparation de biens : les époux sont restés seuls titulaires de leur patrimoine personnel mais ils peuvent avoir acheté des biens en indivision ou avoir des créances à faire valoir l’un envers l’autre.
- Participation aux acquêts : si ce régime fonctionne comme une séparation de biens en cours d’union, il est soumis à des règles de dissolution spécifiques. Grâce à la comparaison des patrimoines originaires et finaux, chacun des époux a droit, en valeur, à la moitié de l’enrichissement net de l'autre.
LINK Associés vous accompagne dans la démarche de liquidation de votre régime matrimonial, quel qu’il soit, de manière amiable ou judiciaire.
5. Dissolution de PACS et rupture de concubinage
Beaucoup moins contraignante qu’un divorce pour les époux, la dissolution d’un PACS se réalise sans motif à l’initiative d’un seul ou des deux partenaires. Il s’agit soit de faire enregistrer une déclaration conjointe de dissolution devant l’Autorité qui avait procédé à son enregistrement, soit de faire signifier à l’autre sa décision par Huissier de Justice.
Le fait de rompre un PACS n’est a priori pas fautif, sauf dans des circonstances exceptionnelles dans lesquelles la brutalité de la rupture peut ouvrir droit à des dommages et intérêts.
Quant au concubinage qui n’est aux yeux de la loi qu’une situation de fait, il n’y a aucune forme particulière à respecter.
Dans les deux cas, il faut être vigilant sur les conséquences patrimoniales de la séparation. Les partenaires de PACS sont soumis à un régime de séparation des patrimoines ou d’indivision. Des concubins peuvent également avoir acquis des biens ensemble sous le régime de l’indivision.
Partenaires et concubins peuvent donc être amenés à revendiquer des créances l’un envers l’autre.
LINK Associés vous conseille au mieux de vos intérêts sur ces problématiques de séparation.
6. Liquidation et partage d’indivision
La loi dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Chacun des co-indivisaires (époux séparés de biens, partenaires de PACS ou concubins) a le droit de sortir de l’indivision à n’importe quel moment et sans motif. Il existe simplement des règles protectrices spécifiques pour le domicile conjugal des époux en séparation de biens.
La sortie de l’indivision et le partage se font prioritairement de manière amiable. Ce n’est qu’à défaut de succès des démarches amiables qu’une procédure judiciaire pourra être engagée.
Dans les deux les cas, LINK Associés est à vos côtés pour vous assister ou vous représenter.