Aujourd’hui LINK Associés aborde la question de la VEFA. Il s’agit d’une procédure d’achat bien particulière qui offre des nombreux avantages, mais qui présente aussi des inconvénients. L’objectif, pour notre cabinet d’avocat en droit immobilier à Lyon, est de pouvoir vous informer au mieux afin que vous puissiez acquérir votre bien en toute connaissance de cause. Sachez qu’un avocat n’est pas uniquement à vos côtés afin de régler un contentieux si un différent survient entre le promoteur et l’acheteur. En effet, nous sommes aussi là en tant que conseil dès le début du projet ! c’est même à ce stade que nous apportons toute notre plus-value pour vous garantir une acquisition sereine et vous éviter tout désagrément futur et tout contentieux dont vous vous seriez bien passé.
Qu’est-ce qu’une VEFA ?
Tout d’abord, posons le cadre afin de savoir de quoi nous parlons précisément, une VEFA est une Vente en Etat Futur d’Achèvement. Clairement, il s’agit pour l’acquéreur d’acheter sur plan son futur bien immobilier auprès d’un promoteur immobilier. La VEFA est une particularité de l’immobilier neuf. C’est une pratique très répandue comme le souligne Laurent Burgy, notre avocat en droit immobilier à Lyon. « C’est l’outil contractuel qui permet de réaliser 75% des constructions neuves. Ce taux monte à pratiquement 100% dans les immeubles collectifs… La VEFA devient de plus en plus utilisée dans la construction des maisons individuelles et des lotissements » .
Avantages et inconvénients de la VEFA
Quels sont les avantages d’une VEFA ?
« Clairement, l’acheteur n’a rien à faire sur le plan administratif, car c’est le promoteur qui est le maitre d’ouvrage. Il n’a donc pas à se soucier : d’obtenir un permis de construire, de la garantie financière d’achèvement, du suivi de chantier, de l’assurance dommages-ouvrage, etc. » déclare Maître Burgy. En effet, une VEFA est un produit clé en main où l’acheteur n’a qu’à poser ses valises une fois que la livraison est faite. Tout au long du projet, son implication va se cantonner :
- A la disposition des cloisons.
- Au choix des revêtements des sols et la couleur des murs.
- A l’implantation de la cuisine et de la salle de bain.
« C’est le promoteur qui se charge de l’ensemble des travaux et des risques afférents à la construction d’un bien immobilier. C’est lui qui est chargé de le livrer une fois qu’il est terminé. Par ailleurs, l’acquéreur devient propriétaire au fur et mesure de l’avancement des travaux (certifié par le maître d’œuvre) grâce aux différents appels de fonds que lui fait le promoteur et qui sont strictement réglementés (voir tableau ci-contre) » .
Quels sont les inconvénients d’une VEFA ?
Le temps
Le principal inconvénient de la VEFA : « c’est le temps ! » fait remarquer Maître Burgy . « Il faut approximativement attendre trois ans entre la signature du contrat de réservation et la livraison » . Un délai durant lequel il faut pouvoir se loger et répondre en parallèle aux appels de fonds du promoteur.
Et si les délais ne sont absolument pas respectés, « il est aussi tout à fait possible de résilier le contrat en cours de réalisation » ajoute Maitre Burgy.
La faillite du promoteur
Il soulève un autre point, beaucoup plus rare mais qui peut arriver : la faillite du promoteur avant l’achèvement des travaux. « Ce type de situation génère pas mal de complications. Par exemple, les délais de construction sont complètement bouleversés. On va peut-être perdre un an avant que ça redémarre correctement. Heureusement, dans le cadre d’une VEFA, il y a un garant financier comme évoqué précédemment. Certes, ce dernier va vous livrer le bien immobilier, mais il ne va pas faire les travaux de finitions. C’est-à-dire qu’il n’est seulement tenu de vous le livrer à hauteur de 95% de l’achèvement. Le bien sera hors d’eau et hors d’air habitable , mais l’ensemble des travaux de finition pourra ne pas être achevé» .
L’avis de notre cabinet d’avocat en droit immobilier à Lyon
Faites appel à un avocat avant de vous engager !
« On nous appelle en général quand il y a un problème… Alors que c’est en amont qu’il faut les détecter pour les régler ou en limiter les conséquences ! » explique Laurent Burgy. « Un avocat n’est plus seulement là pour faire du contentieux. Nous ne sommes pas là que pour régler des problèmes. Le rôle d’un avocat, c’est aussi de protéger son client en étant présent dès le début du projet immobilier.
Pour une VEFA, il y a trois phases :
- Le coup de cœur où l’acheteur signe le contrat de réservation et verse 5% du prix de vente.
- La réitération se déroule chez le notaire et peut avoir lieu entre 12 et 24 mois après la signature du contrat de réservation. C’est le moment où le promoteur s’apprête à lancer les travaux. En tant que conseil, un avocat doit être présent dès cette étape. Cela permet notamment de vérifier si le permis de construire est conforme au contrat de réservation signé. L’idée est de vérifier que le coup de cœur de départ n’a pas été modifié sur le papier. Parfois le promoteur a réalisé des réajustements -sur les prestations, sur les aspects extérieurs, sur les délais…- et ce, sans prévenir l’acheteur.
- La livraison. Il s’agit du contrôle de conformité où il faut être extrêmement vigilant afin de noter tout ce qui pose problème. Indépendamment du promoteur qui fera tout pour rassurer l’acheteur, toutes insatisfactions (malfaçons, non conformités, désordres …) doivent impérativement être notifiées au procès-verbal de livraison ou par recommandé dans un délai d’un mois après la livraison. Mieux, dès lors qu’une pré-visite à la livraison laisse entrevoir de nombreux problèmes ou par simple précaution si aucune visite préalable du bien n’a pu être faite ou enfin lorsque que le promoteur exige le paiement du solde pour donner les clés, l’acheteur doit à nouveau se tourner vers son avocat. En effet, cela permet d’une part de donner plus de poids à ces notifications et d’autre part de consigner les 5% finaux qui seront libérés une fois que les travaux seront définitivement conformes » .
Vous avez l’ambition d’acheter un bien immobilier en VEFA ? Contactez-nous au plus tôt afin que notre rôle soit une action de conseil et non une action de régler des problèmes déjà existants.
