En tant que propriétaire, votre principale hantise face à un locataire est certainement d’avoir un ou plusieurs loyers impayés. C’est certainement encore plus le cas lorsqu’il s’agit d’un bail commercial. En effet, avec ces baux, les règlements se font au trimestre et non de manière mensuelle comme avec un particulier. Ainsi les loyers dus peuvent très rapidement atteindre des sommes importantes. Notre cabinet d’avocat en droit immobilier à Lyon vous présente la marche à suivre.
Agir vite !
Avant tout, Maître Laurent Burgy insiste sur la notion de rapidité à agir. « D’une manière générale, il faut être réactif et ne pas laisser une situation comme celle-ci s’enraciner. Du fait de son mode de règlement au trimestre, le propriétaire peut facilement se retrouver face à un premier semestre d’impayé. C’est exactement ce qu’il ne faut pas laisser faire. Le risque est le même que pour une facture impayée : que d’autres potentiels créanciers se soient fait connaître avant vous… Et que les caisses de votre créancier soient vides quand ce sera à votre tour d’être payé ! » .
La marche à suivre en 3 étapes
1- Délivrer un commandement de payer
« Quand on a une dette locative, la première des choses à faire est de délivrer le plus rapidement possible un commandement de payer. Si vous ne le faites pas, vous ne pouvez pas engager par la suite une procédure pour recouvrir les sommes dues » . Ce commandement doit être délivré par un avocat et ce pour trois raisons :
- Il sera à même d’évaluer au mieux le préjudice subi : montant des loyers impayés, pourcentage des charges.
- Cela permet de voir s’il n’y a pas d’autres infractions au bail, comme un changement d’activité qui ne serait pas autorisé.
- Délivré par un professionnel du droit, votre commandement de payer aura d’autant plus de poids.
2- Saisir le juge
« S’il n’y a pas eu de régularisation dans le mois qui a suivi le commandement de payer, il faut alors passer à l’étape supérieure qui est de saisir le juge des référés. Là encore, l’objectif est de récupérer les sommes dues… Mais le fait de saisir le juge permet également de passer à la troisième et étape si rien ne se passe malgré la saisine » . Notre avocat ajoute que cette deuxième action « est souvent très efficace » .
3- Résilier le bail
Néanmoins, si rien n’y fait vous êtes alors en mesure de résilier le bail assure Maître Burgy. « Certes c’est une méthode dure mais qui fera réfléchir le locataire… Car en perdant son bail, il perdra aussi son fond de commerce » . Par ailleurs, il évoque aussi le fait de pouvoir échelonner la dette et accorder un délai de paiement. Cependant il insiste sur le strict respect dudit calendrier. S’il ne l’est pas, le bail peut être à nouveau résilier à tout moment.
Une procédure facile…
Selon Maître Burgy, c’est une procédure assez facile à mettre en oeuvre. « Concernant la résiliation d’un bail commercial, c’est assez simple de déloger un locataire mauvais payeur… Contrairement aux baux d’habitations classiques. Dans le cadre d’un bail commercial, la résiliation peut être obtenue par une simple décision de référé » .
… et rapide !
L’ensemble de la procédure est rapide explique notre avocat en droit immobilier à Lyon. Si le commandement de payer peut se faire dès que vous avez contacté votre conseil juridique, l’enchainement des étapes est tout aussi rapide. « Il faut seulement attendre trois mois pour obtenir la décision du juge qui va statuer sur la résolution du bail et la régularisation des sommes dues… Et si la résolution du bail est prononcée un huissier peut venir expulser le locataire dans un délai maximum d’un mois qui suit la décision du juge si ce dernier n’est pas déjà parti de lui-même » .
L’expulsion comme dernière option
Maître Burgy conclut sur le fait que l’expulsion d’un locataire doit rester la dernière solution. En effet, il faudra alors en trouver un autre avec le risque que votre local reste vide pendant plusieurs mois. « En effet, il ne faut également pas perdre de vue que cette procédure permet aussi de trouver des solutions à l’avantage du propriétaire ! » .
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